OLGA JAROŠOVÁ, realitní makléřka

Trochu zvláštní otázka, uznávám. Nedávno mě ale oslovil pán, který potřeboval odhad ceny pro dědické řízení. Mělo se jednat o byt, alespoň podle jeho informace. Všechno ale bylo jinak...

Tu brněnskou ulici dobře znám, v sousedství jsem v minulosti pronajímala i prodávala různé nemovitosti. Vím, že jsou tam menší bytové domy jen s několika byty. Na první pohled vypadají spíše jako větší rodinné domy. Jsou ale v katastru nemovitostí rozdělené na jednotlivé bytové jednotky a každá má svého vlastníka.

V případě tohoto domu to ale bylo jinak. V katastru byl zapsán rodinný dům s několika vlastníky. Bytové jednotky tam nebyly zapsány žádné. V reálu sice v domě byly a každý ze spoluvlastníků užíval k bydlení „ tu svoji“, jak mi pán vysvětloval.

Po právní stránce ale bytové jednotky v tomto domě neexistují. Dům byl v privatizaci odkoupen nájemníky jako celek, z nájemníků se stali spoluvlastníci celého domu a bohužel tak to i zůstalo. Spoluvlastníci domu mají tzv. ideální podíl na celém domě - tedy na každé místnosti, na každé klice u dveří, na každém záhonku na zahradě… Ústní dohoda o tom, který spoluvlastník může užívat který byt, by byla asi těžko právně vymahatelná. I kdyby byla písemná, nejsem si jistá, zda by byla závazná i pro případné budoucí spoluvlastníky, kteří některý spoluvlastnický podíl v budoucnu koupí nebo třeba zdědí.

Z uvedeného je asi jasné, že tento stav není ideální. Jak by to ovlivnilo případný prodej?

Koupě podílu na budově kupci nezaručuje právo užívání konkrétního bytu. Koupi nemůže financovat prostřednictvím úvěru se zástavou kupovanou nemovitostí, protože bance podíl jako zástava stačit nebude. Koupě spoluvlastnického podílu může být riziková i z pohledu možných budoucích problémů se spoluvlastníky. Tohle všechno je třeba zohlednit při stanovení ceny, která musí být logicky výrazně pod cenou tržní, aby sleva rizika vyvážila.

 A jak z toho ven?

V tomto konkrétním případě, kdy jsou byty stavebně oddělené se samostatnými vstupy, je řešením vypracování tzv. Prohlášení vlastníka budovy. V něm se textově i graficky popíší jednotlivé byty, příslušenství k nim ( např. sklepní kóje) a společné části domu ( např. chodby nebo společně užívané prostory). Prohlášení musí podepsat všichni spoluvlastníci budovy a požádat o provedení změn v katastru nemovitostí. Poté budou v katastru zapsány jednotlivé bytové jednotky a nebude pochyb o tom, komu který byt patří. Vlastníci také mohou s byty volně nakládat a v případě prodeje dosáhnout vyšší ceny.